Was Mietkauf rechtlich ist
Im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) kommt das Wort Mietkauf nicht vor. Das Gesetz spricht von der nachträglichen Übertragung ins Wohnungseigentum und regelt sie in den Paragrafen 15b bis 15h. Verkäuferin ist die gemeinnützige Bauvereinigung, die das Haus mit Wohnbauförderung errichtet hat. Käufer ist der bisherige Mieter.
Einen gesetzlichen Anspruch auf den Kauf gibt § 15c WGG nur, wenn mehrere Bedingungen zusammentreffen. Die Wohnung wurde mit öffentlichen Mitteln errichtet, die Förderung war bei Abschluss Ihres Mietvertrags aufrecht, und Sie haben neben der Miete einen Einmalbetrag von mehr als 50 Euro je Quadratmeter Nutzfläche für Grund- oder Baukosten gezahlt, eingehoben nach dem 30. Juni 2000. Dieser Einmalbetrag ist der Finanzierungsbeitrag. Die 50-Euro-Schwelle wird jedes Jahr zum 1. April an den Verbraucherpreisindex angepasst.
Für Mietverträge ab 1. August 2019 gelten drei weitere Einschränkungen. Die Wohnung muss größer als 40 Quadratmeter sein. Der Anspruch endet spätestens mit Ablauf des 30. Jahres nach dem Erstbezug des Hauses. Und er steht nur österreichischen Staatsbürgern, EWR-Bürgern und ihnen Gleichgestellten zu sowie Drittstaatsangehörigen, die seit mehr als fünf Jahren legal in Österreich leben und ein Integrationsprüfungszeugnis des ÖIF vorweisen.
Miete mit Kaufoption bieten auch gewerbliche Bauträger und private Vermieter an. Dort gilt ausschließlich der Vertrag: kein gesetzliches Fixpreisverfahren, keine Antragsfenster, keine gerichtliche Preisprüfung nach dem WGG. Kaufpreis oder Preisformel, die Anrechnung von Anzahlungen und deren Rückzahlung bei Nichtkauf gehören dort schriftlich ins Optionsrecht.
Ab wann Sie den Kauf beantragen können
Entscheidend ist das Datum Ihres Mietvertrags. Die WGG-Novelle BGBl. I Nr. 85/2019, in Kraft seit 1. August 2019, hat die Wartezeit von zehn auf fünf Jahre verkürzt. Allerdings nur für Verträge, die ab diesem Tag geschlossen wurden.
| Mietvertrag geschlossen | Erster Antrag möglich | Antragsfenster |
|---|---|---|
| bis 31. Juli 2019 | nach Ablauf von zehn Jahren ab Erstbezug des Hauses, bei späteren Mietern ab Vertragsbeginn | bis zum Ende des 15. Jahres, bei aufrechter Förderung bis zum Ende des 20. Jahres |
| ab 1. August 2019 | nach Ablauf von fünf Jahren Vertragsdauer | je ein Antrag vom 6. bis 10., vom 11. bis 15. und vom 16. bis 20. Jahr |
Die ersten Mieter nach neuem Recht konnten damit ab August 2024 beantragen. Wer den Vertrag zwischen August 2019 und Oktober 2021 unterschrieben hat, steht heute im ersten Fenster.
Der Antrag geht schriftlich an die Bauvereinigung. Sie muss binnen drei Monaten ein schriftliches Fixpreisangebot legen, vertraglich darf diese Frist auf höchstens sechs Monate verlängert sein. Danach haben Sie sechs Monate, um anzunehmen. Legt die Bauvereinigung kein Angebot, auch nicht nach Aufforderung durch das Gericht binnen eines weiteren Monats, setzt das Gericht den Preis auf Ihren Antrag fest (§ 15e WGG).
Wie der Fixpreis entsteht
Den Preis legt die Bauvereinigung fest, aber nicht frei. § 23 Abs. 4c WGG lässt zwei Wege zu: Ausgangspunkt ist entweder der Substanzwert unter Bedachtnahme auf den Verkehrswert zum Zeitpunkt des Angebots oder eine Kostenrechnung wie beim Sofortverkauf nach § 15a. In beiden Fällen kommen Abschreibung und Wertsicherung dazu. Nach unten ist der Preis begrenzt: Er muss mindestens den Buchwert erreichen und die anteiligen Darlehen, die eingesetzten Eigenmittel der Bauvereinigung und die Kosten der Wohnungseigentumsbegründung decken.
Vom Fixpreis zu dem Betrag, den Sie tatsächlich aufbringen, führen zwei Abzüge. Sie übernehmen die anteiligen Darlehen, vor allem das Förderdarlehen des Landes (§ 15b). Und Ihr Finanzierungsbeitrag wird angerechnet, vermindert um die Abschreibung von einem Prozent pro Jahr ab der Benützungsbewilligung (§ 17). Was übrig bleibt, ist der Barkaufpreis. Die laufende Miete zählt dabei nicht, sie ist das Entgelt für die Nutzung.
Wie weit Preis und Marktwert auseinanderliegen können, zeigt der Bericht des Rechnungshofs vom 30. Mai 2025 über die gemeinnützigen Bauvereinigungen in der Steiermark. Dort hatten die Bauvereinigungen dem Land 2016 mitgeteilt, das vereinfachte „Steirische Modell“ der Kaufpreisberechnung nicht mehr anzuwenden. Für die Mieter war danach unklar, wie ihr Preis zustande kam, Kaufpreise wurden daraufhin gerichtlich festgestellt. In einem zitierten Angebot lag der Preis bei 2.784 Euro je Quadratmeter Nutzfläche, der Verkehrswert bei 4.446 Euro. Der Rechnungshof empfiehlt, die Berechnungsmethode schon beim Abschluss des Mietvertrags zu vereinbaren. Fragen Sie danach, bevor Sie unterschreiben.
Halten Sie das Angebot für überhöht, haben Sie sechs Monate ab dem schriftlichen Angebot für Einwendungen. Entschieden wird im Außerstreitverfahren beim Bezirksgericht, in Gemeinden mit Schlichtungsstelle zuerst dort. Stellt das Gericht eine offenkundige Unangemessenheit fest, setzt es den Preis auf Grundlage des Verkehrswerts neu fest (§ 15d). Ihre Frist zur Annahme endet dann frühestens drei Monate nach der rechtskräftigen Entscheidung.
Rechenbeispiel: 75 Quadratmeter zum Fixpreis
Ein Paar mietet seit Herbst 2020 eine neu errichtete, geförderte Wohnung mit 75 Quadratmetern und hat beim Einzug 22.500 Euro Finanzierungsbeitrag gezahlt, 300 Euro je Quadratmeter. Im Sommer 2026, im sechsten Vertragsjahr, stellt es den Antrag, gekauft wird im Herbst. Preis und Verkehrswert folgen den Quadratmeterwerten aus dem Rechnungshof-Fall, die Restschuld des Förderdarlehens ist mit 55.000 Euro angenommen.
| Vom Fixpreis zum Barkaufpreis | Betrag |
|---|---|
| Fixpreis: 75 m² zu 2.784 € | 208.800 € |
| abzüglich Finanzierungsbeitrag, 22.500 € nach sechs Jahren zu 1 % Abschreibung | 21.150 € |
| abzüglich übernommenes Förderdarlehen (Annahme) | 55.000 € |
| Barkaufpreis | 132.650 € |
Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr berechnen sich vom ganzen Kaufpreis, nicht vom Barkaufpreis. Die befristete Befreiung von den Grundbuchgebühren galt nur für Anträge, die bis 30. Juni 2026 beim Grundbuch eingelangt sind, alle Positionen stehen unter Nebenkosten beim Immobilienkauf.
| Nebenkosten | Betrag |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer, 3,5 % vom Kaufpreis | 7.308 € |
| Eintragung des Eigentumsrechts, 1,1 % vom Kaufpreis | 2.297 € |
| Eintragung des Pfandrechts für den Bankkredit, 1,2 % von 126.000 € | 1.512 € |
| Eingabengebühren Grundbuch, 2 x 85 € | 170 € |
| Vertragserrichtung und Treuhand (Annahme 1 %) | 2.088 € |
| Summe | 13.375 € |
Mit 20.000 Euro angesparten Eigenmitteln bleiben rund 126.000 Euro für die Bank. Zu 3,67 Prozent, dem OeNB-Durchschnitt für neue Wohnkredite mit mehr als zehn Jahren Zinsbindung im August 2026, sind das über 25 Jahre 642 Euro im Monat. Dazu kommt die Rate des übernommenen Förderdarlehens, bei angenommenen 1 Prozent Zinsen und 25 Jahren Restlaufzeit 207 Euro. Zusammen rund 850 Euro, plus Betriebskosten und Rücklage.
Dieselbe Wohnung zum Verkehrswert von 333.450 Euro hätte bei gleichen Eigenmitteln und zurückerhaltenem Finanzierungsbeitrag einen Kredit von rund 315.000 Euro gebraucht. Zu denselben Konditionen: 1.606 Euro im Monat. Der Mietkauf spart in diesem Fall gut 750 Euro monatlich.
Der Preis dafür steht im Grundbuch. Verkauft das Paar innerhalb von 15 Jahren, gehen 124.650 Euro an die Bauvereinigung, die Differenz zwischen Verkehrswert und Kaufpreis. Ob sich der Kauf lohnt, entscheidet deshalb weniger die Rate als die Frage, ob Sie bleiben wollen.
So finanzieren Sie den Barkaufpreis
Beim Mietkauf laufen nach dem Kauf zwei Kredite nebeneinander. Das Förderdarlehen übernehmen Sie anteilig aus dem Vertrag der Bauvereinigung mit dem Land, ob und wie das Land dabei Bedingungen setzt, regelt das jeweilige Förderrecht. Den Barkaufpreis samt Nebenkosten finanziert die Bank. Restschuld, Zinssatz und Restlaufzeit des Förderdarlehens brauchen Sie schriftlich, bevor Sie Bankangebote einholen, denn die Bank rechnet beide Raten in Ihre Haushaltsrechnung ein.
Für die Bank ist der Kauf ein gewöhnlicher Wohnkredit nach dem Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz, mit Kreditwürdigkeitsprüfung und schriftlichem Angebot. Bei der Schuldendienstquote nennt die Finanzmarktaufsicht seit dem Auslaufen der KIM-Verordnung weiterhin 40 Prozent des Nettoeinkommens als Richtwert, und darin zählt die Förderdarlehensrate mit. Wie die Bank Kaufpreis, Rücklage und Betriebskosten einer Eigentumswohnung gegen das Einkommen stellt, zeigt Wohnung finanzieren.
Die fünf Mietjahre sind die Ansparphase. Wer ab dem Einzug 335 Euro im Monat zur Seite legt, hat beim ersten Antragsfenster gut 20.000 Euro beisammen, ohne einen Cent Zinsen. Das deckt im Beispiel die Nebenkosten und einen Teil des Barkaufpreises.
Bei der Zinsbindung spricht wenig für variabel. Im August 2026 lag der OeNB-Durchschnitt für Wohnkredite mit Zinsbindung bis zu einem Jahr bei 3,65 Prozent, mit mehr als zehn Jahren Bindung bei 3,67 Prozent. Wer sich mit dem Kauf für 15 Jahre an die Wohnung bindet, sollte das Zinsrisiko nicht zusätzlich tragen, die Abwägung steht unter Fixzins oder variabel.
Was die Länder beim Mietkauf fördern
Ein bundesweites Förderprogramm für den Mietkauf gibt es nicht. Die Länder setzen an zwei Stellen an: beim Finanzierungsbeitrag zu Beginn und beim Kauf selbst.
| Land | Ansatzpunkt | Konditionen laut Land |
|---|---|---|
| Wien | Finanzierungsbeitrag beim Einzug | Eigenmittelersatzdarlehen, 1 % Fixzins, 2,5 bis 12,5 % der Baukosten je Förderstufe, Laufzeit 10 bis 25 Jahre |
| Oberösterreich | Finanzierungsbeitrag beim Einzug | bei geförderten Miet(kauf)wohnungen 2 % der Nettogesamtbaukosten als Eigenmittel des Mieters |
| Salzburg | Kauf der Mietkaufwohnung | Einmalzuschuss 52.000 bis 80.000 € bei Kauf vor 1. Jänner 2027, danach 32.000 bis 62.000 € |
| Tirol | Kaufoption und Kauf | Kaufoption nach fünf Jahren in objektgeförderten Mietanlagen, Zuschuss Junges Wohnen bis 18.000 € für unter 35-Jährige |
Wien: Darlehen für den Finanzierungsbeitrag
Die Stadt Wien übernimmt mit dem Eigenmittelersatzdarlehen einen Teil der Grund- und Baukostenbeiträge, die beim Einzug in eine geförderte Wohnung fällig werden. In den Förderstufen 1 und 2 ist das Darlehen laut Stadt in den ersten fünf Jahren rückzahlungsfrei, danach wird es halbjährlich zu fix 1 Prozent getilgt. Für Förderstufe 4 darf das Jahresnettoeinkommen bei einer Person 47.510 Euro und bei vier Personen 89.440 Euro nicht übersteigen, die Grenzen gelten bis 31. Dezember 2026. Der Antrag ist binnen drei Monaten nach Vertragsabschluss zu stellen. Das Darlehen ist personenbezogen, bei Auszug ist der Restbetrag zu zahlen. Ob es beim späteren Kauf weiterläuft, klären Sie vorab mit der Wohnbauförderung der Stadt (MA 50).
Salzburg: Zuschuss zum Kauf, ab 2027 niedriger
Salzburg fördert den Kauf einer Mietkaufwohnung mit einem nicht rückzahlbaren Einmalzuschuss: 52.000 Euro für ein bis zwei Personen, 62.000 Euro für drei bis vier Personen, 72.000 Euro für Jungfamilien, Alleinerziehende und Haushalte ab fünf Personen, 80.000 Euro für kinderreiche Familien. Die Novelle senkt diese Beträge um 18.000 bis 20.000 Euro. Die alten Sätze gelten laut Land, wenn der Kauf vor dem 1. Jänner 2027 erfolgt und der Antrag bis 31. März 2027 eingeht.
Voraussetzungen sind eine geförderte Mietwohnung zwischen fünf und 20 Jahren Alter, mindestens 30 Prozent Fremdfinanzierung mit einem Kredit über mindestens fünf Jahre und ein Kaufpreis innerhalb der WGG-Entgeltbestandteile. Wirksam wird der Erwerb nur zu einem Quartalsersten. Ob ein Kaufvertrag aus November oder Dezember 2026 noch unter die alten Sätze fällt, sollten Sie deshalb vor der Unterschrift bei der Wohnbauförderung klären. Die übrigen Landesregeln stehen unter Wohnbauförderung Salzburg.
Tirol: Kaufoption ist Förderbedingung
Die Tiroler Wohnbauförderungsrichtlinie, Ausgabe 1. Jänner 2026, verpflichtet Bauträger objektgeförderter Mietwohnanlagen, den Mietern spätestens im Mietvertrag den Kauf nach fünf Jahren ab Bezug einzuräumen. Ausgenommen sind der besondere Mietwohnbau, Bauten auf Baurechtsgründen und Anlagen, bei denen sich eine Gebietskörperschaft das Vergaberecht gesichert hat. Beim Kauf gibt es für Haushalte, in denen mindestens eine Person unter 35 ist, den Zuschuss Junges Wohnen, sofern die Wohnung Hauptwohnsitz wird: bis 10.000 Euro für Alleinstehende und bis 18.000 Euro für Familien, gestaffelt nach dem monatlichen Haushaltseinkommen. Der Antrag muss spätestens sechs Monate nach dem Erwerb eingereicht werden.
Oberösterreich: niedriger Einstieg
Bei Miet(kauf)wohnungen, die das Land Oberösterreich fördert, bringen Mieter laut Land zwei Prozent der Nettogesamtbaukosten als Eigenmittel auf. Das Förderdarlehen an den Bauträger läuft 45 Jahre, in den ersten 25 Jahren zu 0,5 Prozent, danach zu 1 Prozent. Mietkaufwohnungen dürfen um fünf Quadratmeter größer sein als reine Mietwohnungen, etwa 75 statt 70 Quadratmeter bei drei Räumen.
Nach dem Kauf: 15 Jahre Bindung
Mit dem Kaufvertrag wird ein Vorkaufsrecht der Bauvereinigung im Grundbuch eingetragen (§ 15g WGG). Verkaufen Sie innerhalb von 15 Jahren, müssen Sie die Differenz zwischen dem Verkehrswert zum Zeitpunkt des Angebots und Ihrem Kaufpreis an die Bauvereinigung zahlen. Im Rechenbeispiel wären das 124.650 Euro. Das Vorkaufsrecht erlischt nach Zahlung dieses Betrags oder spätestens nach 15 Jahren. Ausgenommen sind Übertragungen an Ehegatten, eingetragene Partner, Verwandte in gerader Linie wie Kinder oder Eltern, Geschwister sowie Lebensgefährten nach mindestens drei Jahren gemeinsamem Haushalt.
Vermieten dürfen Sie die Wohnung, aber nicht zum Marktpreis. Nach § 15h WGG gilt 15 Jahre ab dem Kaufvertrag das Mietrechtsgesetz in Vollanwendung: Der Hauptmietzins darf den Richtwert des Bundeslandes nicht übersteigen, bei befristeten Verträgen sinkt die Obergrenze um 25 Prozent. Wer einen Landeszuschuss bekommen hat, trägt zusätzlich dessen Auflagen, in Salzburg etwa 25 Jahre förderungskonforme Nutzung, zum Beispiel als Hauptwohnsitz.
Wer in den nächsten Jahren einen Umzug für wahrscheinlich hält, kauft mit dem Mietkauf vor allem eine Verpflichtung. Wer bleibt, behält den Preisvorteil, im Beispiel gut 124.000 Euro.
Häufige Fragen
Quellen und Aktualisierung
Zuletzt redaktionell aktualisiert am 27. Oktober 2026. Die Zinssätze stammen aus der OeNB-Statistik zum Neugeschäft, Berichtsmonat August 2026, abgerufen am 23. Oktober 2026. Bei zeitabhängigen Angaben gilt im Zweifel der aktuelle Stand der verlinkten Primärquelle.