Der Wert, mit dem die Bank rechnet
Der Kaufpreis zeigt, worauf sich Käufer und Verkäufer geeinigt haben. Für die Besicherung braucht die Bank etwas anderes: einen Wert, der auch dann noch trägt, wenn die Immobilie Jahre später verwertet werden müsste. Dieser Beleihungswert liegt häufig unter dem Kaufpreis und manchmal auch unter dem Verkehrswert.
Der Unterschied ist keine Formalie. Er entscheidet darüber, wie viel Kredit die Bank überhaupt gegen die Immobilie vergibt, und damit darüber, wie viel Eigenmittel Sie aufbringen müssen.
Was die Bewertung beeinflusst
- Lage und Marktgängigkeit
- Grundstück und Widmung
- Baujahr und Zustand
- Wohnfläche und Grundriss
- rechtliche Belastungen und Dienstbarkeiten
- Vergleichswerte und nachhaltige Verwertbarkeit
Je schwieriger eine Immobilie im Ernstfall zu verkaufen wäre, desto vorsichtiger fällt die Bewertung aus. Das trifft besonders Spezialimmobilien, sehr große Häuser, schwache Lagen und Objekte mit rechtlichen Besonderheiten.
Wenn mehrere Interessenten ein Objekt deutlich über das lokal übliche Niveau treiben, muss die Bank diesen Aufschlag nicht als Sicherheit anerkennen. Kaufpreis und Wunschkredit passen dann auf dem Papier zusammen, in der Bankrechnung aber nicht.
Beim Neubau
Hier beurteilt die Bank Grundstück, geplantes Gebäude und Herstellungskosten. Kostenüberschreitungen während der Bauzeit erhöhen den späteren Sicherheitenwert nicht automatisch. Das ist einer der Gründe, warum eine Baureserve zur Finanzierung gehört und nicht zum Komfort.
Die Beleihungsquote
Die Beleihungsquote setzt den Kreditbetrag ins Verhältnis zu diesem anerkannten Wert. Weil der Nenner nicht der Kaufpreis ist, fällt sie oft höher aus als erwartet.
360.000 Euro Kredit bei 400.000 Euro anerkanntem Wert ergeben 90 Prozent Beleihung. Setzt die Bank nur 380.000 Euro an, sind es bereits rund 94,7 Prozent, ohne dass sich am Kredit etwas geändert hat.
Der 90-Prozent-Richtwert
Die Finanzmarktaufsicht nennt seit dem Auslaufen der KIM-Verordnung weiterhin höchstens 90 Prozent Beleihungsquote als Richtwert für eine solide Kreditvergabe. Banken dürfen in begründeten Fällen davon abweichen, wenn ihr Vergabestandard das trägt. Einen Anspruch darauf gibt es nicht.
Beleihung ist nicht Eigenkapital
Die Faustregel, 90 Prozent Beleihung entspreche 10 Prozent Eigenkapital, führt in die Irre. Kaufnebenkosten, die Bankbewertung und die gewünschte Restreserve verschieben den tatsächlichen Bedarf nach oben.
Zwei Käufer bringen je 60.000 Euro mit. Der eine kauft um 360.000 Euro, der andere um 500.000 Euro. Derselbe Betrag ergibt völlig unterschiedliche Quoten, und in beiden Fällen verbrauchen die Nebenkosten einen Teil des Geldes, bevor überhaupt Kaufpreis finanziert wird. Der Satz „ich habe 60.000 Euro Eigenkapital“ sagt für sich genommen wenig aus.
Was die Quote verbessert
- mehr Eigenmittel einsetzen
- ein günstigeres Objekt wählen
- zusätzliche werthaltige Sicherheiten prüfen
- den Kaufpreis realistisch verhandeln
Eine niedrigere Beleihung senkt das Risiko der Bank und verbessert häufig die Konditionen. Sie darf aber nicht auf Kosten der Liquiditätsreserve gehen. Details zur Planung stehen unter Eigenkapital.
Pfandrecht und weitere Sicherheiten
Die zentrale Sicherheit ist das Pfandrecht im Grundbuch. Es gibt der Bank im Sicherungsfall Zugriff auf den Verwertungserlös, nach Rang und Vertrag. Die Eintragung kostet 1,2 Prozent des Pfandbetrags, siehe Kaufnebenkosten.
- Verpfändung von Spar- oder Wertpapiervermögen
- zusätzliche Liegenschaften
- Bürgschaften oder Mitschuldner
- Abtretungen und Versicherungen in bestimmten Modellen
Zusätzliche Sicherheit ist kein kostenloses Eigenkapital
Ein häufiges Modell: Eltern verpfänden ihr unbelastetes Haus mit, damit das Kind weniger Eigenmittel braucht. Für die Bank verbessert das die Besicherung. Für die Familie entsteht eine echte Haftung, denn bei schweren Zahlungsproblemen kann auch dieses Objekt betroffen sein. Diese Entscheidung gehört rechtlich verstanden, nicht nebenbei unterschrieben.
Wann Sicherheiten frei werden
Eine spätere Freigabe ist nicht automatisch vorgesehen. Wer mit einer befristeten Zusatzsicherheit plant, klärt die Bedingungen vor Vertragsabschluss. Die passende Frage lautet: Ab welchem Kreditstand oder welcher Beleihungsquote wird die zusätzliche Sicherheit freigegeben? Kommt die Antwort nur mündlich, gehört sie vor Abschluss schriftlich präzisiert.
Vor dem Kaufanbot
Bei knapper Finanzierung lohnt eine frühe Einschätzung der Bank zum konkreten Objekt. Das erspart die Situation, einen Kaufvertrag zu unterschreiben und erst danach zu erfahren, dass der bankinterne Wert deutlich darunter liegt.
Häufige Fragen
Quellen und Aktualisierung
Zuletzt redaktionell aktualisiert am 8. September 2026. Bei zeitabhängigen Angaben gilt der Stand der verlinkten Primärquelle.