Grundlage der Berechnung
Die Rate beruht auf einem Annuitätendarlehen mit gleichbleibender Monatsrate und 3,54 Prozent Sollzins. Diesen Wert weist die Oesterreichische Nationalbank für Juli 2026 als durchschnittlich vereinbarten Zinssatz bei neuen Wohnbaukrediten privater Haushalte aus. Er stammt aus dem tatsächlich gemeldeten Neugeschäft und ist damit belastbarer als ein beworbener Bestzins. Nicht enthalten sind Kontoführung, Schätzgebühr und Bearbeitungsentgelt; diese Posten stecken im Effektivzins, der im Juni 2026 bei 3,89 Prozent lag.
Monatsrate nach Kreditsumme und Laufzeit
Alle Werte in Euro pro Monat, gerechnet mit 3,54 Prozent.
| Kreditsumme | 20 Jahre | 25 Jahre | 30 Jahre | 35 Jahre |
|---|---|---|---|---|
| 200.000 € | 1.164 | 1.006 | 903 | 831 |
| 300.000 € | 1.746 | 1.508 | 1.354 | 1.247 |
| 400.000 € | 2.328 | 2.011 | 1.805 | 1.662 |
| 500.000 € | 2.910 | 2.514 | 2.256 | 2.078 |
Was eine längere Laufzeit kostet
Eine niedrigere Rate ist selten ein Gewinn, sondern meist eine Verschiebung. Bei 400.000 Euro Kreditsumme sinkt die Rate von 20 auf 35 Jahre um 666 Euro. Die Zinskosten steigen dabei um 139.490 Euro, also fast auf das Doppelte.
| Laufzeit | Monatsrate | Zinsen gesamt | Rückzahlung gesamt |
|---|---|---|---|
| 20 Jahre | 2.328 € | 158.737 € | 558.737 € |
| 25 Jahre | 2.011 € | 203.326 € | 603.326 € |
| 30 Jahre | 1.805 € | 249.844 € | 649.844 € |
| 35 Jahre | 1.662 € | 298.227 € | 698.227 € |
Wer die Laufzeit zur Sicherheit lang wählt, kann den Effekt mit Sondertilgungen abfedern. Entscheidend ist, dass das Recht darauf im Vertrag steht und nicht mit einer Pönale belegt ist.
Den Stresstest ernst nehmen
Rechnen Sie jede Variante zweimal: einmal mit dem heutigen Zinssatz und einmal mit zwei Prozentpunkten mehr. Bei variabler Verzinsung zeigt das die kurzfristige Gefahr. Bei Fixzins zeigt es, was nach dem Ende der Bindung auf Sie zukommen kann, denn dann wird zum dann gültigen Satz weiterfinanziert. Tragbar ist eine Finanzierung erst, wenn auch die höhere Rate im Haushalt Platz hat.
Der Anteil des Kredits am Kaufpreis ist dabei nur eine Näherung für die Beleihungsquote. Banken setzen einen eigenen Schätzwert an, der unter dem Kaufpreis liegen kann. Mehr dazu steht beim Beleihungswert.
Welche Rate die Bank akzeptiert
Seit dem Auslaufen der KIM-V am 30. Juni 2025 gelten deren Grenzen nicht mehr als Verordnung. Die Finanzmarktaufsicht führt in ihrem Rundschreiben zur soliden Kreditvergabe aber weiterhin drei Richtwerte: höchstens 90 Prozent Beleihungsquote, höchstens 40 Prozent Schuldendienstquote und höchstens 35 Jahre Laufzeit. Die 40 Prozent beziehen sich auf das monatliche Haushaltsnetto, und zwar auf alle Kreditverpflichtungen zusammen.
| Haushaltsnetto | Rate nach 40-Prozent-Richtwert | Kreditsumme bei 30 Jahren |
|---|---|---|
| 2.500 € | 1.000 € | rund 222.000 € |
| 3.000 € | 1.200 € | rund 266.000 € |
| 3.500 € | 1.400 € | rund 310.000 € |
| 4.000 € | 1.600 € | rund 355.000 € |
| 4.500 € | 1.800 € | rund 399.000 € |
Ein laufender Autokredit über 300 Euro reduziert den Rahmen entsprechend. Wie die Bank das im Detail durchrechnet, steht in der Haushaltsrechnung.
Was die Rate nicht abdeckt
Der Kaufpreis ist nicht der Kapitalbedarf. Bei 500.000 Euro Kaufpreis und 400.000 Euro Kredit fallen allein an Steuern und Grundbuchgebühren an: 17.500 Euro Grunderwerbsteuer, 5.500 Euro für die Eigentumseintragung und 4.800 Euro für die Eintragung des Pfandrechts. Das sind 27.800 Euro oder 5,6 Prozent des Kaufpreises, bevor Makler und Vertragserrichtung dazukommen. Die befristete Befreiung von den Eintragungsgebühren galt nur für Grundbuchsanträge, die bis 1. Juli 2026 eingelangt sind.
Diese Beträge werden üblicherweise aus Eigenmitteln bezahlt, weil Banken sie nicht gern mitfinanzieren. Details und ein eigener Rechner dafür stehen unter Kaufnebenkosten. Nach dem Einzug kommen Betriebskosten, Energie, Versicherungen und Rücklagen dazu.
Fixzins oder variabel
Im Juli 2026 lagen Kredite mit einer Zinsbindung über zehn Jahre bei 3,59 Prozent, Kredite mit Bindung bis zu einem Jahr einschließlich variabler Verzinsung bei 3,62 Prozent. Damit war die variable Variante erstmals seit Monaten teurer als die lange Fixierung. Auf 400.000 Euro und 30 Jahre gerechnet sind das 1.816 gegenüber 1.823 Euro im Monat. Der Unterschied in der Rate ist gering, der Unterschied im Risiko nicht: Nur die Fixzinsvariante hält die Rate über die Bindung stabil. Die Abwägung steht unter Fixzins oder variabel.
Häufige Fragen
Quellen und Aktualisierung
Zinssätze zuletzt geprüft am 5. September 2026. Die OeNB veröffentlicht monatlich, der Effektivzinssatz folgt mit einem Monat Verzögerung.