Warum die Bank so viel verlangt
Die Unterlagenliste wirkt willkürlich, folgt aber zwei gesetzlichen Pflichten. Die erste ist die Kreditwürdigkeitsprüfung nach dem Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz: Die Bank muss eingehend prüfen und dafür ausreichende Informationen zu Einkommen, Ausgaben und den sonstigen wirtschaftlichen Verhältnissen heranziehen. Sie darf sich also nicht auf Ihre Selbsteinschätzung verlassen, auch wenn diese stimmt.
Die zweite betrifft das Eigenkapital. Nach dem Finanzmarkt-Geldwäschegesetz gehört zu den Sorgfaltspflichten die „Einholung und Überprüfung von Informationen über die Herkunft der eingesetzten Mittel“. Deshalb reicht es nicht, dass das Geld auf dem Konto liegt - es muss erkennbar sein, woher es kommt.
Beide Pflichten erklären, warum Nachfragen kommen, die persönlich wirken. Sie sind es nicht. Wer das vorweg einordnet, liefert die Belege gleich mit, statt sie als Misstrauen zu lesen.
Unterlagen für Angestellte
- amtlicher Lichtbildausweis
- aktuelle Einkommensnachweise, üblicherweise die letzten Gehaltszettel
- Kontoumsätze beziehungsweise Gehaltskonto, je nach Bank über mehrere Monate
- Nachweise über bestehende Kredite, Leasingverträge und Unterhaltsverpflichtungen
- Eigenmittelnachweise samt erkennbarer Herkunft
- Kaufvertragsentwurf, Grundbuchsauszug und Objektbeschreibung
Bei Paaren gilt das für beide Personen vollständig. Ein häufiger Bruch im Ablauf entsteht, wenn eine Person alles beibringt und die zweite nur teilweise - geprüft wird der gemeinsame Haushalt, nicht die fleißigere Hälfte.
Zusätzlich bei Selbstständigen
Statt eines aktuellen Gehaltszettels betrachtet die Bank mehrere abgeschlossene Geschäftsjahre. Verlangt werden typischerweise Einkommensteuerbescheide, Jahresabschlüsse oder Einnahmen-Ausgaben-Rechnungen und aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertungen. Die genaue Liste hängt von Bank und Rechtsform ab.
Das häufigste Problem ist nicht ein schlechtes Jahr, sondern ein fehlendes. Wer im September anfragt und das Vorjahr noch nicht abgeschlossen hat, liefert eine Lücke genau dort, wo die Bank hinsieht.
- Einkommensteuerbescheide der letzten Jahre
- Jahresabschlüsse oder Einnahmen-Ausgaben-Rechnungen
- aktuelle Saldenliste oder betriebswirtschaftliche Auswertung, falls vorhanden
- Nachweise über betriebliche Kredite und Leasingverträge
Vor dem Termin lohnen vier Vorarbeiten: private und betriebliche Konten sauber trennen, Sondereffekte einzelner Jahre schriftlich erklären können, die aktuelle Auftragslage plausibel darstellen und Steuerrücklagen nicht als frei verfügbares Eigenkapital einplanen. Ein hoher Kontostand der Firma ist nicht automatisch privates Vermögen.
Objektunterlagen nach Vorhaben
| Vorhaben | Zentrale Unterlagen |
|---|---|
| Kauf | Kaufvertrag oder Entwurf, Grundbuchsauszug, Objektbeschreibung, Plan, Energieausweis |
| Neubau | Grundstück, Einreichplanung, Baubewilligung, Baukostenaufstellung, Werkverträge, Finanzierungsplan |
| Sanierung | nachvollziehbare Kosten- und Maßnahmenaufstellung, bei Bedarf Anbote der Gewerke |
Der Energieausweis ist Pflicht des Verkäufers
Verkäufer und Vermieter müssen einen höchstens zehn Jahre alten Energieausweis vorlegen und aushändigen. Die Vorlage muss rechtzeitig vor Abgabe der Vertragserklärung erfolgen, die Aushändigung binnen 14 Tagen nach Vertragsabschluss. Diese Pflicht lässt sich vertraglich nicht abbedingen. Wer ein Objekt ohne Energieausweis angeboten bekommt, fordert ihn also nicht als Gefallen an.
Eigenmittel: der heikelste Nachweis
Beim Eigenkapital scheitern mehr Anträge an der Dokumentation als an der Höhe. Ein Betrag, der kurz vor der Anfrage auf dem Konto erscheint und sonst nirgends vorkommt, ist für die Bank kein Eigenmittel, sondern eine offene Frage.
- Ersparnisse: Kontoauszüge oder Depotauszüge, die den Aufbau zeigen
- Schenkung: schriftliche Schenkungserklärung oder Vertrag, dazu die Herkunft beim Schenkenden
- Privates Darlehen von Verwandten: muss als Darlehen offengelegt werden - es ist Fremdkapital und geht in die Haushaltsrechnung ein
- Bausparvertrag oder Lebensversicherung: Auszahlungsbestätigung mit Termin
- Verkaufserlös: Kaufvertrag und Nachweis des Geldeingangs
Geliehene Eigenmittel als geschenkt darzustellen ist der Fehler mit den größten Folgen. Fällt es auf, steht nicht nur ein Betrag in Frage, sondern die Glaubwürdigkeit der gesamten Selbstauskunft.
Ein bankfähiger Unterlagenordner
Speichern Sie Unterlagen nicht als unsortierte Fotos oder E-Mail-Anhänge. Eine klare Struktur spart Rückfragen, und jede vermiedene Rückfrage spart Tage, weil der Akt sonst in die Warteschlange zurückfällt.
- 01 Person
- 02 Einkommen
- 03 Verpflichtungen
- 04 Eigenmittel
- 05 Objekt
- 06 Kauf und Bau
- 07 Sonstiges
Benennen Sie Dateien mit Datum und Inhalt, nicht mit „Scan_0043“. Liefern Sie PDF statt Handyfotos, und prüfen Sie vor dem Senden, ob jede Seite lesbar und vollständig ist - abgeschnittene Ränder sind ein verbreiteter Grund für Nachforderungen.
Woran es in der Praxis am häufigsten hakt
- Eigenmittel sind nur als ungeklärter Kontoeingang sichtbar
- bestehende Leasing- oder Kreditverträge fehlen in der Aufstellung
- Kaufvertragsentwurf und Grundbuch passen nicht zur angegebenen Objektstruktur
- bei Selbstständigen fehlt das aktuellste abgeschlossene Jahr
- die Baukostenaufstellung enthält keine Außenanlagen und keine Reserve
- bei Paaren sind die Unterlagen nur einer Person vollständig
Wie sich diese Punkte auf den Zeitplan auswirken, steht unter Wie lange dauert eine Kreditzusage.
Häufige Fragen
Quellen und Aktualisierung
Zuletzt redaktionell aktualisiert am 8. September 2026. Bei zeitabhängigen Angaben gilt im Zweifel der aktuelle Stand der verlinkten Primärquelle.