Geht ein Wohnkredit ohne Eigenkapital?
Seit dem Ende der KIM-Verordnung gibt es keine starre gesetzliche Eigenkapitalquote mehr, die jeden Kredit gleich begrenzt. Die FMA nennt eine Beleihungsquote von höchstens 90 Prozent weiterhin als Richtwert für solide Vergabe, und Banken können innerhalb ihres Vergabestandards begründet abweichen. Grundsätzlich ausgeschlossen ist eine sehr hohe Finanzierung also nicht.
Der entscheidende Punkt liegt woanders: „ohne Eigenkapital“ heißt nicht „ohne eigenes Geld“. Kaufnebenkosten, Gebühren und eine Liquiditätsreserve fallen unabhängig davon an, wie viel die Bank finanziert. Wer damit rechnet, ganz ohne Erspartes zu kaufen, unterschätzt den Kapitalbedarf um einen fünfstelligen Betrag.
Wie viel eigenes Geld Sie trotzdem brauchen
Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro sieht die Rechnung so aus. Die Prozentsätze sind gesetzlich festgelegt, die Bandbreite entsteht bei Vertragserrichtung und Makler.
| Position | Bemessung | Betrag |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 % vom Kaufpreis | 14.000 € |
| Eigentumseintragung | 1,1 % vom Wert des Rechts | 4.400 € |
| Pfandrechtseintragung | 1,2 % vom Höchstbetrag (hier 520.000 €) | 6.240 € |
| zwei Grundbuchsgesuche | je 85 € Eingabengebühr | 170 € |
| Vertragserrichtung | rund 1 bis 3 % des Kaufpreises | 4.000 bis 12.000 € |
| Maklerprovision, falls anfällt | max. 3 % zuzüglich 20 % USt | 14.400 € |
| Summe ohne Makler | ab rund 28.800 € | |
| Summe mit Makler | bis rund 51.200 € |
Zwischen 29.000 und 51.000 Euro also, bevor überhaupt ein Euro Kaufpreis bezahlt ist - und ohne jede Reserve für Umzug, Küche und die erste unerwartete Rechnung. Die einzelnen Positionen stehen ausführlich unter Kaufnebenkosten.
100 und 110 Prozent unterscheiden
Bei einer 100-Prozent-Finanzierung entspricht der Kredit ungefähr dem Kaufpreis, die Nebenkosten zahlen Sie aus Eigenmitteln. Von 110 Prozent spricht man, wenn auch wesentliche Nebenkosten mitfinanziert werden. Der Kredit liegt dann über dem Wert der Immobilie - und genau das ist für die Bank der kritische Punkt, weil die Sicherheit den Kredit nicht mehr deckt.
Was die Vollfinanzierung monatlich kostet
Zum Vergleich derselbe Kauf mit unterschiedlichem Eigenkapitaleinsatz, gerechnet mit 3,54 Prozent auf 30 Jahre.
| Variante | Kreditbetrag | Monatsrate |
|---|---|---|
| 80 % finanziert, 20 % Eigenmittel | 320.000 € | 1.444 € |
| 100 %, Nebenkosten aus Eigenmitteln | 400.000 € | 1.805 € |
| 110 %, Nebenkosten mitfinanziert | 428.800 € | 1.935 € |
Zwischen der klassischen und der vollen Variante liegen 491 Euro im Monat. Dieser Betrag ist der eigentliche Preis des fehlenden Eigenkapitals - und er läuft 30 Jahre lang. Dazu kommt, dass eine hohe Beleihung die Verhandlungsposition beim Zinssatz verschlechtert, weil das Risiko der Bank steigt.
Wann die Bank mitgeht
Es gibt keinen Einkommenswert, ab dem eine Vollfinanzierung automatisch funktioniert. Entscheidend ist das Zusammenspiel:
- stabiles und überdurchschnittliches Haushaltseinkommen
- geringe bestehende Verpflichtungen - jede Altrate von 100 Euro kostet rund 22.000 Euro Kreditrahmen
- sehr gute Bonität und saubere Kontoführung
- marktgängige Immobilie mit nachvollziehbarem Wert
- zusätzliche Sicherheiten oder Vermögenswerte
- ausreichender monatlicher Puffer trotz hoher Rate
Ein Haushalt mit 6.000 Euro stabilem Netto, kaum sonstiger Verschuldung und zusätzlichem Vermögen wird anders beurteilt als einer mit derselben Wunschimmobilie und knapper Monatsrechnung. Wie die Bank das prüft, steht unter Bonitätsprüfung und Haushaltsrechnung.
Die wichtigsten Risiken
Eine hohe Beleihung lässt wenig Spielraum, wenn die Preise fallen oder das Objekt kurzfristig verkauft werden muss. Bei einer gerichtlichen Verwertung liegt das geringste Gebot beim halben Schätzwert - ein Kredit über dem Objektwert ist daraus nicht zu bedienen, und die Restschuld bleibt bestehen.
Der zweite Punkt ist der Puffer. Eine Vollfinanzierung sollte nicht dazu dienen, fehlende Rücklagen zu kaschieren. Wer nach dem Kauf ohne Reserve dasteht, finanziert die erste größere Reparatur über den Kontorahmen - zu deutlich schlechteren Konditionen als den Wohnkredit.
Wie hoch sind die Nebenkosten in Euro? Welche Reserve bleibt nach dem Kauf? Wie bewertet die Bank die Immobilie, und wie hoch ist dadurch die Beleihung? Wie verändert sich die Rate bei zwei Prozentpunkten mehr Zins? Welche Option bleibt, wenn früher als geplant verkauft werden muss?
Häufige Fragen
Quellen und Aktualisierung
Zuletzt fachlich aktualisiert am 9. September 2026. Bei zeitabhängigen Angaben gilt im Zweifel der aktuelle Stand der verlinkten Primärquelle.