Das Recht steht im Gesetz
Paragraf 20 des Hypothekar- und Immobilienkreditgesetzes formuliert es eindeutig: Der Kreditnehmer hat das jederzeit ausübbare Recht, den Kreditbetrag vor Ablauf der bedungenen Zeit zum Teil oder zur Gänze zurückzuzahlen. Sie brauchen dafür keine besondere Vertragsklausel und keine Zustimmung der Bank.
Bei hypothekarisch besicherten Krediten darf die Bank allerdings eine Kündigungsfrist von bis zu sechs Monaten vereinbaren oder die Rückzahlung auf das Ende einer Fixzinsperiode legen. Das verschiebt den Zeitpunkt, hebt das Recht aber nicht auf.
Was eine Sondertilgung kosten darf
Die Obergrenzen sind gesetzlich festgelegt, nicht verhandelbar zu Ihren Lasten.
| Fall | Entschädigung |
|---|---|
| bis 10.000 € innerhalb von zwölf Monaten | keine |
| variabler Zinssatz | keine |
| Fixzins, Restlaufzeit über einem Jahr | höchstens 1 % des zurückgezahlten Betrags |
| Fixzins, Restlaufzeit unter einem Jahr | höchstens 0,5 % |
Ein Beispiel: Wer 50.000 Euro während einer Fixzinsphase zurückzahlt, zahlt höchstens 500 Euro Entschädigung. Auch das ist eine Obergrenze, keine Pauschale. Die Bank darf nur den tatsächlich entstandenen unmittelbaren Schaden verlangen.
Die Bagatellgrenze von 10.000 Euro gilt rollierend über zwölf Monate. Wer regelmäßig tilgen will, verteilt größere Beträge also besser über mehrere Jahre, statt sie in einem Jahr zu bündeln.
Was 10.000 Euro im Jahr bewirken
Die Zahlen für einen Kredit über 400.000 Euro mit 3,54 Prozent und 30 Jahren Laufzeit, jeweils einmal jährlich getilgt.
| ohne Sondertilgung | mit 10.000 € jährlich | |
|---|---|---|
| Laufzeit | 30 Jahre | 17 Jahre |
| Zinsen gesamt | 249.844 € | 134.724 € |
Die Ersparnis beträgt 115.120 Euro, und der Kredit ist 13 Jahre früher getilgt. Keine andere Stellschraube der Finanzierung wirkt so stark, und diese kostet Sie nach dem Gesetz nichts.
Kürzere Laufzeit oder niedrigere Rate
Nach einer Sondertilgung gibt es zwei Wege. Bleibt die Rate gleich, verkürzt sich die Laufzeit, und der Zinseffekt fällt so aus wie oben gerechnet. Wird die Rate gesenkt, bleibt die Laufzeit gleich, und der Effekt ist deutlich kleiner. Klären Sie vor der ersten Sondertilgung, welche Variante Ihre Bank standardmäßig anwendet und ob Sie wählen dürfen.
Wann Sie nicht tilgen sollten
Liquidität hat einen eigenen Wert. Wer 20.000 Euro tilgt und danach mit 2.000 Euro Reserve dasteht, finanziert die nächste kaputte Heizung über einen Konsumkredit zu deutlich höherem Zinssatz. Damit ist unterm Strich nichts gewonnen.
Die Reihenfolge lautet deshalb: erst eine Reserve von mehreren Monatsausgaben aufbauen, dann teurere Kredite ablösen, dann den Immobilienkredit sondertilgen. Und eine Sondertilgung liefert eine sichere Ersparnis in Höhe des vermiedenen Kreditzinses. Eine Geldanlage kann mehr bringen, trägt aber Risiko.
Häufige Fragen
Quellen und Aktualisierung
Zuletzt redaktionell aktualisiert am 8. September 2026. Rechtsgrundlage ist das Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz in der geltenden Fassung.