Was bei fremdgenutzten Immobilien anders ist
Bei der selbst bewohnten Immobilie geht die Bank davon aus, dass Sie alles tun, um die Rate zu bedienen. Bei jeder anderen Nutzung gilt diese Annahme nicht im selben Maß. Die Folge ist in allen vier Fällen dieselbe: höhere Eigenmittelanforderung, vorsichtiger angesetzte Erträge und ein genauerer Blick darauf, wie leicht sich das Objekt im Ernstfall verwerten lässt.
Die Richtwerte der Finanzmarktaufsicht gelten unverändert, siehe KIM-Verordnung. Innerhalb ihres Vergabestandards legen Banken bei diesen Objekten aber häufig strenger aus.
Anlegerwohnung und Vorsorgewohnung
Beide Begriffe meinen dasselbe: eine Wohnung, die nicht dem eigenen Wohnbedarf dient, sondern Ertrag bringen soll. Damit rückt eine nüchterne Rendite- und Risikorechnung an die Stelle der emotionalen Entscheidung beim Eigenheim.
Der entscheidende Unterschied zur Eigennutzung liegt in der Haushaltsrechnung. Erwartete Mieteinnahmen werden von Banken nicht voll angerechnet, sondern mit einem Abschlag. Wie hoch dieser ausfällt, ist bankabhängig.
Warum die Bruttomiete nicht zählt
Eine Wohnung bringt 1.200 Euro Nettomiete im Monat. Für die Finanzierung darf daraus nicht abgeleitet werden, dass dieser Betrag jeden Monat vollständig für die Kreditrate zur Verfügung steht. Davon gehen ab:
- Leerstand zwischen zwei Mietverhältnissen
- nicht umlagefähige Betriebskosten
- Rücklage und Instandhaltung
- Verwaltung
- Steuern auf den Überschuss
Rechnen Sie zusätzlich ein Szenario mit mehreren Monaten Leerstand und einer größeren Reparatur in den ersten Jahren. Eine Finanzierung, die nur bei durchgehender Vermietung ohne Zwischenfälle funktioniert, ist zu knapp kalkuliert.
Steuerlich ist der Fall komplexer als bei der Eigennutzung. Welche Zinsen, Abschreibungen und Kosten wirken, hängt vom Einzelfall ab und gehört vor dem Kauf mit einer Steuerberatung geklärt.
Kennzahlen vor dem Kauf
- Kaufpreis inklusive aller Nebenkosten
- Eigenkapitalquote
- realistische Nettomiete und Leerstandsannahme
- nicht umlagefähige laufende Kosten
- Kreditrate bei aktuellem und bei gestresstem Zins
- Überschuss vor und nach Steuer
Die zweite Immobilie neben der ersten
Wer bereits eine Immobilie besitzt, bringt sie in die Kreditprüfung mit ein, im Guten wie im Schlechten. Die Bank betrachtet Marktwert und Restschuld, die laufende Rate, die Betriebskosten und mögliche Mieteinnahmen.
Der häufigste Denkfehler: Ein hoher Verkehrswert ist kein verfügbares Eigenkapital. Bei 500.000 Euro Marktwert und 250.000 Euro Restschuld besteht wirtschaftlich ein Puffer von 250.000 Euro, aber dieses Geld liegt nicht auf dem Konto. Um es zu nutzen, müssten Sie verkaufen oder die bestehende Immobilie zusätzlich belasten. Letzteres erhöht die Gesamtverschuldung und führt dazu, dass beide Objekte für die neue Finanzierung haften.
Stellen Sie deshalb drei Szenarien nebeneinander: erste Immobilie verkaufen, behalten und vermieten, behalten und selbst weiter nutzen. Verglichen wird jeweils die Gesamtbelastung nach Steuern, inklusive beider Raten, Betrieb, Instandhaltung und möglicher Leerstände.
Ferienimmobilie
Hier kommt eine rechtliche Hürde dazu, die vor der Finanzierung steht. Gemeinden und Bundesländer regulieren die Nutzung als Freizeit- oder Zweitwohnsitz in Österreich teils streng. Ob die gewünschte Nutzung überhaupt zulässig ist, muss vor Kauf und Kredit geklärt sein. Aus dem Verkauf einer Wohnung als Hauptwohnsitzobjekt folgt nicht, dass daraus eine touristische Ferienvermietung werden darf.
Wer mit Vermietung kalkuliert, sollte die Erlöse deutlich vorsichtiger ansetzen als im besten Jahr. Von 20.000 Euro Bruttomiete im Jahr gehen Plattform- und Vertriebskosten, Reinigung, Betrieb, Instandhaltung, Leerstand und lokale Abgaben ab. Idealerweise trägt die Rate auch dann, wenn die Vermietung ausfällt.
Nicht zu vergessen: Es entstehen laufende Kosten für zwei Haushalte. Beide gehören in dieselbe Haushaltsrechnung, siehe Haushaltsrechnung.
Immobilie im Ausland
Drei Wege sind üblich: die Finanzierung über eine Bank im Zielland, ein österreichischer Kredit mit zusätzlicher inländischer Sicherheit oder eine Kombination aus Eigenkapital und lokalem Kredit. Welche Variante möglich ist, hängt von Land, Bank, Wohnsitz und vorhandenen Sicherheiten ab.
Österreichische Banken sind zurückhaltend, weil Grundbuch, Sicherheitenrecht und Verwertung international unterschiedlich funktionieren. Häufig verlangen sie deshalb eine inländische Immobilie als Sicherheit, statt allein das Auslandsobjekt zu beleihen. Ein typischer Fall: österreichisches Einkommen in Euro, Ferienimmobilie in einem anderen EU-Land. Auch ohne Währungsrisiko bleiben Bewertung und Verwertung im Zielland anders geregelt.
Liegen Kaufpreis, Einkommen oder Kredit nicht in derselben Währung, kommt das Wechselkursrisiko dazu. Eine günstig wirkende Finanzierung kann dadurch deutlich teurer werden. Getrennt zu prüfen sind außerdem Eigentums- und Grundbuchrecht, Steuern beim Kauf und laufend, Erbrecht sowie Nutzungs- und Vermietungsregeln. Diese Fragen deckt eine österreichische Kreditberatung nicht ab.
Häufige Fragen
Quellen und Aktualisierung
Zuletzt redaktionell aktualisiert am 8. September 2026. Allgemeine Information, keine Steuer- oder Rechtsberatung.