Was ein Hypothekarkredit ist
Bei einem Hypothekarkredit dient eine Liegenschaft als Sicherheit. Dafür wird ein Pfandrecht im Grundbuch eingetragen, im sogenannten C-Blatt der Liegenschaft. Der Begriff beschreibt also nicht den Verwendungszweck, sondern die Art der Besicherung. Bei Wohnfinanzierungen wird er weitgehend synonym mit Immobilienkredit und Wohnkredit verwendet.
Die Besicherung ist der Grund, warum diese Kredite deutlich günstiger sind als unbesicherte Konsumkredite. Sie ist zugleich der Grund für die zusätzlichen Kosten, um die es auf dieser Seite geht.
Warum mehr eingetragen wird als Sie bekommen
Banken tragen ihre Kredite meist als Höchstbetragshypothek ein, laut Arbeiterkammer typischerweise über 130 Prozent der Kreditsumme. Der Grund: Mitbesichert werden nicht nur die Tilgung, sondern auch Zinsen, Verzugszinsen, Gebühren und mögliche Kosten einer späteren Verwertung. Die offizielle Bemessungsgrundlage für die Gebühr lautet deshalb Nennbetrag der Forderung einschließlich der Nebengebührensicherstellung.
Die Arbeiterkammer nennt dazu eine praktische Faustregel: Höchstens 90 Prozent des Pfandrechtsbetrags werden als Kredit ausbezahlt. Wer 400.000 Euro Kredit will, muss also mit einem Pfandrecht von mindestens rund 445.000 Euro rechnen.
Was die Eintragung kostet
Die Eintragungsgebühr beträgt 1,2 Prozent, berechnet vom eingetragenen Höchstbetrag und nicht vom ausbezahlten Kredit. Dazu kommt eine Eingabengebühr von 85 Euro. Beides geht an das Bezirksgericht, Beglaubigung und Vertragserrichtung kommen extra.
| Kredit 400.000 € | Eingetragen | Gebühr 1,2 % |
|---|---|---|
| Pfandrecht in Kredithöhe | 400.000 € | 4.800 € |
| Höchstbetrag 110 % | 440.000 € | 5.280 € |
| Höchstbetrag 120 % | 480.000 € | 5.760 € |
| Höchstbetrag 130 % | 520.000 € | 6.240 € |
Zwischen der schlanksten und der üblichen Variante liegen 1.440 Euro. Das ist Verhandlungsspielraum: Die Höhe des Höchstbetrags ist eine Vereinbarung, kein Naturgesetz. Fragen Sie nach, mit welchem Prozentsatz Ihre Bank arbeitet.
Die Gebührenbefreiung ist ausgelaufen
Zwei Jahre lang war die Eintragung für viele Käufer kostenlos. Die befristete Befreiung nach dem Gerichtsgebührengesetz erfasste sowohl die Eigentums- als auch die Pfandrechtseintragung, wenn der Wohnraum einem dringenden Wohnbedürfnis diente. Sie ist vorbei, und zwar nach einem Stichtag, der nicht am Kaufvertrag hängt: Entscheidend war, wann der Antrag beim Grundbuchsgericht eingelangt ist.
| Bedingung | Regel |
|---|---|
| Vertragsdatum | Kauf- oder Pfandbestellungsvertrag nach dem 31. März 2024 |
| Einlangen des Antrags | zwischen 1. Juli 2024 und 30. Juni 2026 |
| Freibetrag | bis 500.000 € Bemessungsgrundlage frei, darüber anteilig gebührenpflichtig |
| Obergrenze | ab 2 Mio. € Bemessungsgrundlage keine Befreiung |
Was das in Zahlen bedeutet: Bei 400.000 Euro Kredit und einem Höchstbetrag von 520.000 Euro waren unter der Befreiung nur die 20.000 Euro über dem Freibetrag gebührenpflichtig, also 240 Euro. Ohne Befreiung sind es 6.240 Euro. Der Unterschied beträgt 6.000 Euro.
Ein Detail lohnt die Nachfrage, wenn Sie noch rechtzeitig eingereicht haben: Für Folgeanträge kann die Befreiung weiter gelten, sofern der ursprüngliche Antrag - etwa eine Vormerkung - fristgerecht eingelangt ist.
Was das Pfandrecht im Ernstfall bedeutet
Das Pfandrecht ist kein Formalakt. Es gibt der Bank das Recht, die Liegenschaft verwerten zu lassen, wenn der Kredit notleidend wird. Wie das abläuft, erklärt zugleich, warum der Rang so wichtig ist.
Bei einer gerichtlichen Versteigerung wird die Liegenschaft zuerst geschätzt. Das geringste Gebot beträgt nach dem Gesetz den halben Schätzwert - darunter erhält niemand den Zuschlag, mit Zustimmung des betreibenden Gläubigers kann es höher angesetzt werden. Wer mitbietet, hinterlegt vorab ein Vadium von 10 Prozent des Schätzwerts. Der Meistbietende hat das Meistbot binnen zwei Monaten ab Rechtskraft des Zuschlags bei Gericht zu erlegen, verzinst mit 4 Prozent ab dem Zuschlagstag.
Erst danach wird verteilt. In der Meistbotsverteilungstagsatzung bekommt jeder Gläubiger nach der Rangordnung im Grundbuch, was ihm zusteht. Was übrig bleibt, geht an den bisherigen Eigentümer.
Eine Liegenschaft mit 450.000 Euro Schätzwert kann rechtlich schon um 225.000 Euro den Zuschlag bekommen. Ein Kredit über 400.000 Euro wäre daraus nicht gedeckt. Wer im zweiten Rang steht, sieht in so einem Fall häufig gar nichts - und genau deshalb wird Nachrang teurer bepreist.
Der Rang im Grundbuch
Sind mehrere Pfandrechte eingetragen, entscheidet die Reihenfolge. Im Verwertungsfall wird zuerst bedient, wer im ersten Rang steht. Deshalb bestehen Banken bei der Hauptfinanzierung auf dem ersten Rang. Kommt später ein zweiter Kredit dazu, etwa für eine Sanierung, landet er im Nachrang und wird entsprechend teurer bepreist.
Kaufpreis, Bankwert und Pfandsumme
Drei Zahlen, die selten übereinstimmen. Eine Immobilie wird um 450.000 Euro gekauft. Die Bank setzt intern vielleicht nur 420.000 Euro als Sicherheitenwert an. Ein Kredit über 400.000 Euro entspricht dann nicht 88,9 Prozent des Kaufpreises, sondern rund 95,2 Prozent des Bankwerts, mit allen Folgen für Konditionen und Eigenmittelbedarf. Und im Grundbuch steht am Ende eine vierte Zahl, der Höchstbetrag. Wie die Bank bewertet, steht unter Beleihungswert.
Nach der Rückzahlung
Ein Pfandrecht verschwindet nicht automatisch, wenn der Kredit getilgt ist - es bleibt im Grundbuch stehen, bis jemand die Löschung beantragt. Nötig sind die beglaubigte Löschungserklärung der Bank und ein Antrag beim Bezirksgericht. Wie das im Detail abläuft und warum die Bank für die Urkunde nichts verlangen darf, steht unter Immobilienkredit vorzeitig zurückzahlen.
Vor der Unterschrift prüfen
- Wie hoch ist der eingetragene Höchstbetrag, in Prozent des Kredits?
- In welchem Rang wird eingetragen?
- Welche Kosten der Eintragung tragen Sie?
- Unter welchen Bedingungen wird das Pfandrecht später freigegeben?
- Welche zusätzlichen Sicherheiten neben der Immobilie werden verlangt?
Häufige Fragen
Quellen und Aktualisierung
Zuletzt fachlich aktualisiert am 9. September 2026. Gebühren nach dem Gerichtsgebührengesetz, Stand September 2026.