Der Ablösebetrag zum Stichtag
Die Restschuld aus dem letzten Kontoauszug ist nicht der Betrag, mit dem der Kredit endet. Dazwischen liegen die Zinsen seit der letzten Verrechnung und mögliche Kosten der Bank. Fordern Sie deshalb einen Ablösebetrag zu einem konkreten Stichtag schriftlich an. Er weist Restkapital, aufgelaufene Zinsen und allfällige Entschädigung getrennt aus.
Der Stichtag ist kein Formalismus. Kommt das Geld später an als angegeben, laufen weitere Zinstage auf, und der Betrag stimmt nicht mehr. Bei einem Verkauf über Treuhandschaft gibt der Ablösebrief außerdem vor, wie viel vom Kaufpreis an die Bank geht und wie viel tatsächlich übrig bleibt.
Wie hoch ist der Ablösebetrag zum Stichtag X? Aus welchen Positionen setzt er sich zusammen? Bis wann ist er gültig, und was ändert sich pro Tag Verzug?
Was die Ablöse kosten darf
Das Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz begrenzt, was die Bank verlangen darf. Bei variabler Verzinsung fällt keine Entschädigung an. Läuft gerade eine Fixzinsperiode, ist die Entschädigung mit einem Prozent des zurückgezahlten Betrags gedeckelt, bei weniger als einem Jahr Restlaufzeit mit einem halben Prozent - und sie darf nie höher sein als die Zinsen, die der Bank noch zugestanden wären.
Zwei Punkte, die bei einer vollständigen Ablöse anders wirken als bei einer Sondertilgung: Die Freigrenze von 10.000 Euro je Zwölfmonatszeitraum deckt hier nur einen kleinen Teil ab. Und bei hypothekarisch besicherten Krediten darf eine Kündigungsfrist von bis zu sechs Monaten vereinbart sein. Das Recht auf Rückzahlung bleibt bestehen, der Termin verschiebt sich aber - wer auf einen Verkaufstermin zusteuert, klärt das früh.
| Situation | Entschädigung |
|---|---|
| variable Verzinsung | keine |
| Fixzins, Restlaufzeit über einem Jahr | höchstens 1 % des Betrags |
| Fixzins, Restlaufzeit bis zu einem Jahr | höchstens 0,5 % des Betrags |
| Rückzahlung aus einer Versicherungsleistung | keine |
Rechnung: 180.000 Euro Restschuld
Ein Kredit steht bei 180.000 Euro, verzinst mit 3,54 Prozent, zwölf Jahre Restlaufzeit. Wer ihn planmäßig weiterzahlt, überweist bis zum Ende rund 221.200 Euro - also gut 41.200 Euro Zinsen. Die Ablöse heute kostet höchstens ein Prozent Entschädigung, das sind 1.800 Euro, dazu 85 Euro Eingabengebühr fürs Grundbuch.
| 180.000 € zu 3,54 % | Betrag |
|---|---|
| Zinsen bei 12 Jahren Restlaufzeit | 41.200 € |
| Zinsen bei 20 Jahren Restlaufzeit | 71.400 € |
| Entschädigung bei Fixzins, höchstens | 1.800 € |
| Eingabengebühr Grundbuch | 85 € |
Die Entschädigung ist damit selten das Argument gegen eine Ablöse. Die eigentliche Frage ist, was das Geld sonst tun würde. Solange der Kreditzins über dem liegt, was eine sichere Veranlagung nach Steuern bringt, rechnet sich die Tilgung. Und eine Reserve für Reparaturen, Einkommensausfall und laufende Kosten gehört vorher abgezogen, nicht nachher.
Löschungserklärung und Grundbuch
Mit der letzten Zahlung ist der Kredit erledigt, das Pfandrecht im Grundbuch aber nicht. Es bleibt eingetragen, bis jemand die Löschung beantragt. Dafür brauchen Sie von der Bank eine Löschungserklärung, auch Freilassungserklärung oder Löschungsquittung genannt. Die Unterschriften darauf müssen gerichtlich oder notariell beglaubigt sein.
Diese Urkunde ist kostenlos. Der Oberste Gerichtshof hat am 19. Februar 2025 zu 7 Ob 169/24i eine Klausel gekippt, mit der eine Bank 130 Euro dafür verlangt hatte: Das Pfandrecht dient dem Sicherungsinteresse der Bank, also trägt sie auch die Kosten seiner Löschung. Wer in der Vergangenheit gezahlt hat, kann das zurückfordern.
Den Grundbuchsantrag stellen Sie beim Bezirksgericht, in dessen Sprengel die Liegenschaft liegt. Grundbuchsgesuche sind in der Regel schriftlich einzubringen; in einfachen Fällen können sie auch zu Protokoll erklärt werden - ob die Löschung eines Pfandrechts dazuzählt, fragen Sie am besten direkt bei der Grundbuchabteilung des Gerichts.
Was in den Antrag gehört
Sie brauchen einen aktuellen Grundbuchsauszug, den jedes Bezirksgericht ausstellt. Daraus stammen Katastralgemeinde und Einlagezahl sowie die laufenden Nummern: die des Eigentumsanteils im B-Blatt und die des Pfandrechts im C-Blatt. Das Begehren wird genau formuliert, etwa „die Einverleibung der Löschung des Pfandrechtes C-LNR 15“. Die Löschungserklärung der Bank liegt im Original bei.
- Eingabengebühr: 85 Euro seit 1. August 2026, am besten gleich bei der Überreichung bezahlen
- alle Eigentümer, auf die sich der Antrag bezieht, müssen unterschreiben - bei einem Ehepaar mit je einer Liegenschaftshälfte also beide
- formal mangelhafte Gesuche werden abgewiesen oder zur Verbesserung zurückgeschickt
Die Arbeiterkammer stellt Muster für schriftliche Grundbuchsanträge samt Musterauszug zur Verfügung. Wer sich das nicht zutraut, lässt den Antrag von einem Notar oder Anwalt einbringen.
Löschen oder stehen lassen?
Die Löschung ist keine Pflicht. Wer absehbar noch einmal bei derselben Bank finanziert - für einen Zubau, eine Sanierung, ein zweites Objekt - kann ein bestehendes Pfandrecht unter Umständen weiter nutzen und spart sich die Eintragungsgebühr für ein neues.
Diese Gebühr ist der Grund, warum die Frage überhaupt zählt: Ein Pfandrecht kostet bei der Eintragung 1,2 Prozent vom Höchstbetrag. Banken tragen ihn üblicherweise mit einem Aufschlag auf die Kreditsumme ein. Bei 200.000 Euro Kredit und einem Höchstbetrag von 240.000 Euro sind das 2.880 Euro, bei 300.000 Euro Kredit und 360.000 Euro Höchstbetrag 4.320 Euro.
Dagegen steht, dass eine offene Eintragung im Lastenblatt bei einem späteren Verkauf jedenfalls bereinigt werden muss und dass ein Kaufinteressent ein unbelastetes Grundbuch bevorzugt. Wer nicht konkret weiß, dass eine neue Finanzierung kommt, löscht. Wer es weiß, bespricht die Wiederausnutzung vorher mit der Bank - und lässt sich zusagen, was daraus folgt, wenn die neue Finanzierung doch woanders zustande kommt.
Häufige Fragen
Quellen und Aktualisierung
Zuletzt redaktionell aktualisiert am 8. September 2026. Bei zeitabhängigen Angaben gilt im Zweifel der aktuelle Stand der verlinkten Primärquelle.