Wie eine Zwischenfinanzierung funktioniert
Wer eine neue Immobilie kaufen will, während der Erlös aus der bisherigen noch nicht auf dem Konto ist, hat vorübergehend doppelten Finanzierungsbedarf. Die Bank stellt dafür einen zusätzlichen Rahmen bereit, der nach dem Verkauf ganz oder teilweise zurückgeführt wird.
Der übliche Anlass ist der Umstieg in ein größeres oder kleineres Objekt. Der Reiz liegt darin, nicht unter Zeitdruck verkaufen zu müssen und die neue Immobilie nicht zu verlieren, während man auf einen Käufer wartet.
Warum die niedrige Rate täuscht
Eine Zwischenfinanzierung wird in der Regel endfällig geführt. Sie zahlen nur die Zinsen, getilgt wird nichts. Das lässt die monatliche Belastung harmlos aussehen, obwohl der volle Betrag die ganze Zeit offen bleibt.
| 200.000 € Zwischenfinanzierung | 3,5 % | 4,5 % | 5,5 % |
|---|---|---|---|
| Zinsen pro Monat | 583 € | 750 € | 917 € |
| nach 12 Monaten | 7.000 € | 9.000 € | 11.000 € |
| nach 24 Monaten | 14.000 € | 18.000 € | 22.000 € |
Diese Beträge sind vollständig verloren, sie mindern die Restschuld um keinen Cent. Zwischenfinanzierungen sind außerdem meist variabel verzinst und liegen über dem Zins einer langfristigen Finanzierung. Jeder Monat Verzögerung kostet also direkt Geld.
Die Doppelbelastung rechnen
Übersehen wird häufig, dass der alte Kredit weiterläuft. Ein Beispiel: Auf dem bisherigen Haus lasten noch 160.000 Euro mit einer Rate von 931 Euro. Dazu kommen 750 Euro Zinsen für die Zwischenfinanzierung. Das sind 1.681 Euro im Monat, bevor die Rate für die neue Immobilie überhaupt beginnt.
Diese Phase muss der Haushalt aushalten, und zwar länger als geplant. Prüfen Sie die Belastung deshalb in der Haushaltsrechnung mit doppelter Laufzeit gegenüber der optimistischen Annahme.
Wenn der Verkauf länger dauert
Das ist das eigentliche Risiko. Planen Sie nicht mit dem Wunschpreis, sondern mit einem realistischen Nettoerlös nach Abzug von Restschuld, Maklerprovision und allfälliger Immobilienertragsteuer. Rechnen Sie zusätzlich ein Szenario mit Preisabschlag und verlängerter Vermarktungsdauer.
Ein Haus mit 500.000 Euro erwartetem Verkaufspreis und 160.000 Euro Restschuld bringt eben nicht 340.000 Euro. Nach Kosten und einem Abschlag von zehn Prozent bleiben davon deutlich weniger. Ist die Zwischenfinanzierung auf den optimistischen Wert dimensioniert, entsteht genau dann eine Lücke, wenn der Druck am größten ist.
Die Laufzeit sollte deshalb Reserve enthalten. Klären Sie vorab, was bei Verlängerung passiert und zu welchen Konditionen. Ein bereits unterschriebener Kaufvertrag für das alte Objekt beseitigt den größten Teil der Unsicherheit.
Sonderstellung bei den Vergaberegeln
Zwischenfinanzierungen waren schon in der KIM-Verordnung ausdrücklich von den Grenzwerten ausgenommen, weil sie einer eigenen Risikologik folgen. Sie sind vorübergehend und werden aus einem konkret erwarteten Zufluss zurückgeführt. Das bedeutet allerdings nicht, dass Banken sie großzügiger vergeben. Sie prüfen dafür genauer, wie belastbar der erwartete Verkaufserlös ist.
Was die Bank sehen will
- aktueller Kreditstand der bestehenden Immobilie
- Marktwert oder Verkaufseinschätzung, idealerweise mit Nachweis
- Unterlagen zur neuen Immobilie
- geplanter Zeitraum bis zum Verkauf
- Nachweis, dass beide Finanzierungen einige Monate parallel tragbar sind
Häufige Fragen
Quellen und Aktualisierung
Zuletzt redaktionell aktualisiert am 8. September 2026. Rechenbeispiele mit gerundeten Werten, ohne Gebühren.